Some thoughts after reading Wang Jiansuo’s Craziness of Real Estate Market.
1) Fundamental: demand, new household forming, and demand to live better (more space). In the US (according to Buffett) 1.3 million household forms every year, while in the booming years they are building 2 millions houses per year. I don’t have China’s number. Note in China there is this urbanization theme: people in rurual areas migrated to cities to find better paying jobs, and then settled down as they are looking for better opportunities for their kids. Vanke (leading Chinese developer, source: teasmoker, link broken, full article attached below) thinks migration will create housing need for 7.5 millions householding. But most of them can not afford it new apartments in cities.
2) Lack of alternative investments. China stock market is like a giant casino, although giant leaps have made in less than 20 years, at least the perception to many people stock market is like that casino. Not many real long term investors, institutional investors also speculate (include China Social Security Fund, and CIC).
3) Liquidity, hot (outside) money flow in; and a lot of speculation.
4) Herd mentality (when house goes higher than higher), some people are even thinking about buying a house for their 8 year old kid, because they are so scared their kid may not be able to buy it when they grow up. Of course we know most young families in China only has one kid.
5) Local government: it’s in their interest to sell more land to developers, collect stamp tax when developers selling houses, help local GDP growth (which is a key indicator of their success). A booming real estate market is a booming to their political career, vice versa.
Reference: 谁老婆的乳房也救不了房地产 (by Teasmoker. For reference only, some of the numbers are not correct, such as China investments in the US. Use your own discretion.)
1970年代的日本，若有谁说90年代楼市将要崩盘，定会被嘲笑死，吃错药了吧？日本经济蒸蒸日上，大财团和老百姓手中钞票多得都可以购买下美国，难道还买不起区区一套房子。
1971年日本人均GDP突破了2000美元，到1973年又跨了一个台阶，达到3000美元。1970年代因石油危机而引发的资本主义世界经济危机，对两个国家影响甚微，一个是西德，另一个便是日本，日本靠贸易保护和日元的低汇率，有效地消弭了经济危机的影响。大致从1965年开始，在日美贸易关系中，日本的贸易顺差就年年刷新，到了1971年，对美贸易顺差竟高达110亿美元。按购买力换算，当时的110亿美元，可能抵得上今天的一、两千亿美元。同一时间，美国有史以来第一次出现了贸易逆差，好像是17亿美元。尼克松回天乏力，不得不放弃美元与黄金挂钩的货币政策，并向日本施压，要求日元升值。屈从于美国的压力，日元虽然数次升值，但对美元还是有很大优势，1美元兑换300日元，这样的汇率，日本商品不但不会产生负面影响，相反，贸易顺差竟持续刷新。
在这个形势下，70年代的日本社会一派乐观，尤其是观点一贯右倾的《产经新闻》，自信心空前膨胀，用目空一切的语气说，日本虽然没能够用军力统治世界，但日本可以用经济统治世界，还信誓旦旦的预测，50年内，日本必将君临天下，中国将彻底成为日本的属国，美国已经被日本买下来，不可能对日本发动进攻。也不能因此就认为《产经新闻》的说法就没有道理，只要回顾一下当年日本的股市，就能够理解《产经新闻》为什么这样狂。从1974年至1981年，日本股市从3350点扶摇直上，一直涨到了8000多点，上涨了2.4倍。股市就像日本房地产业的强心针，随着股价的攀升，房价和房屋销售量不断刷新。用中国人的眼光看，那根本不是在买房子，而是在抢房子。1970年代是日本城市化的高潮，由于城市用工需求的持续高涨，日本农村青壮年大批量的涌入城市，日本的城市也因此扩大了一倍，原来的老城区变成了城市的中心区，原来的城郊变成了新城。日本的地产商不愁土地供应，尽管地价与国民收入相比十分昂贵，但由于银行开闸放水，贷款额度高达房屋总值的（这个额度已经接近次贷了），居民购买的欲望持续升温。到70年代末期，日本个人住房拥有率已经达到62%，城市家庭80%都拥有了自己的房屋。
刺激日本楼市火爆的另一大因素是，1920年和1930年这二十年间，日本出生了1500万人口，实际数字可能比这更大，在这二十年里日本人口年自然增长率是12%。正是这些人巨大的住房需求，强劲的拉动了日本的房地产市场，但同时也给日本房地产市场埋下了巨大的隐患，因为这些人买房子的时候，已经开始步入人生的老年。众所周知，日本不是一个孝敬老人的国家，那么毫无疑问，10到15年之后也就是说进入，1920年代出生的人，就要相继进入养老院。1920年日本人口净增加额是700万（数据绝对真实），700万人进养老院，等于空出350万套房子。这些空房无论怎么消化，都会抢走地产商们的市场份额，否则，除非能有一个跟地产商们不争嘴的另一个700万来填充这些空房。但事实上结果正好相反，日本从1950年开始，人口自然增长率就没有突破过，虽然同一时间日本人口基数已经突破了8000万，但以这个增长率计算，年人口净出生也不会超过200万。一正一负，日本房地产商肯定是在劫难逃。
中国一种错误的观点认为，日本楼市崩盘是亚洲金融危机所至，这种观点毫无根据。这些人根本不了解日本房地产市场，只凭想当然，更可能是为了某种利益顺嘴胡说八道。事实上到网一查就能查到，早在80年代初期，日本房地产市场就杯盘狼藉了，房地产公司接二连三的破产倒闭，正可谓“其兴也勃，其亡也忽”，不过10年时间，盛筵就草草收了场。最近几天，有人又出来忽悠说，日本地产市场出现了复苏迹象，不知道根据是什么？日本一家网站上说，日本闲置房屋未来20年都消化不了，除非从现在开始，日本妇女敞开肚皮齐刷刷的生一批双胞胎。
万科地产还是比较理性的，他们抓住了问题的要害，2008年8月份，万科的一份报告就是从人口结构上进行分析的。不过，万科的观点非常乐观，他们分析认为，虽然中国城市人口老化，但农村青壮年可以替补。该文以2000年中国人口普查数据为依据，结合农民工问题，得出了每年城市25至39岁人口数将增加1500万的结论。1500万人就是750万套房子。这个结果当然不错，只是不知道王石先生去农村搞过实地调查没有，如果他实地调查一番，万万不敢得出这样的结论。真实的情况是，农村的青壮年劳动力，70%都已经进了城。或者说，该进城想进城的早都进城了，没进城的都是不想进城的，或者是无力在城市里生活的人。这些人视土地为命根子，虽然没有进城打工收入多，但二亩地两头牛老婆孩子热炕头，人家就知足了，他们不想为发大财撇家舍业，更舍不得他们在农村盖的房子，还有宅基地。1970年代的日本就是今天的中国，1980年代的日本就是10年后的中国，谁要是不信就瞪着眼看好了。在中国城市里的80、90后一代夫妻拥有了自己的住房以后，很快80后一代的小夫妻就会从双方家长那里再继承两套房屋。这些房屋的总量是多少呢？1950年代中国人口净出生数1.5个亿，其中0.5亿人出生于城市，0.5亿等于2500万个家庭，等于2500万套房屋。面对这2500万套房屋，潘石屹肯定是要改行拍电影去了，任志强跳不跳楼难说，总之无论是谁老婆的乳房也救不了房地产。也许，聪明智慧的王石先生，或可躲过一劫？如果告诉再你一组，中国没有收入人群的数据，也许建设部的官员，银行的官员全的去跳楼了。
中国失业人口数据几乎无人能说的清楚。所以人们只能从分析中来估计，以下是笔者的分析，1.新京报今年6月19日报导，由商务部、财政部、全总三部门计划联合预计2009年全国待就业人口将超过4000万人”，其中约60％为“4050”下岗失业人员、农村富余劳动力。而即便是这样的报导，比年初的报导中国失业人口也高出了一倍。但请注意，这仅仅是城镇人口中的失业人数。2由全国青联及劳动和社会保障部劳动科学研究所联合进行的调查报告。到2009年，中国就业人口约亿，其中，城镇约 亿，农村约亿。中国政府常说99%的中小企业，提供了75%以上的城镇就业岗位，即提供了亿就业岗。中国大陆约40%的中小企业已在金融风暴冲击下倒闭，即城镇失业人口应该在8,160万。3.再依据中国社科院发表的《2007年：中国经济形势分析与预测》蓝皮书统计，2007年在农村，劳动力亿人，除去已经转移就业的2亿多人，以及农村需要务农的1.8亿人，尚有1.2亿的失业劳动力。按人口年增长率1%估□，到2009年农村仍有约1.3亿人口失业。过去20年，从农村中转移到城市的农民工有2亿多人，绝大多数被中小企业雇用，由于中国中小企业的40%倒闭，频临倒闭的还有40%。即有0.8亿农民工被解雇而失业，加入农村失业大军。也就是说农村失业人口1.3亿，加上农民工失业0.8亿，即农村失业大军约为2.1亿人口。8,160万城镇失业人口加2.1亿农村失业大军人口，全国共计约亿失业人口，接近3亿人口失业。约占13亿人口总数的23%.另外。如果算上60岁以上老年和14以下的孩子，既无工作能力的人，据统计，2010年中国60岁以上的老年人口占总人口的。即2.3亿人。2007年中国0至14岁人口占总人口比重的，为亿人。三项相加属于没有工作和不能工作的人群，为23%++=.这就是说约占13亿总人口的人群，即亿人是几乎没有收入的人群。即便扣除城镇人口的中4000万人是属于下岗的40-50人群，具有没有收入的人群也在亿左右。如果考虑到城镇里的隐形失业，14-22岁的在校学生，中国没有固定收入的人群应该不低于8亿人。面对如此庞大的失业人群，任何城镇化宏图，农村人口转移，都会是象抗日战争是共产党领导下取得的胜利结论一样扯蛋。
From Teasmoker (Sohu blog, no longer accessible, the following was from search engine cache)
中国的房贷究竟是怎样的状况？这一点不知是保密的缘故。还是未引起人们重视的缘故，总之不是很清楚。我们只能从以往的一些数值和统计，来进行估算。
一九九八年中国废除福利分房，转向住房商品化，银行向购房者提供房贷。有数据表明当年银行向房地产的贷款额度为四百二十六亿（426亿）到二零零五年房贷总额已达四万九千一亿￥（49100亿)按照有关方面的历年统计，每年房贷总额约占GDP的百分十，而二零零六年的GDP为209407亿百分之十既2094亿。另据报纸夸耀报道，二零零七年房地产实现大发展达到八千亿。据此可推断，截止二零零七年年底，中国房贷总额不应低于六万亿,九年间增加了一百五十倍.考虑到零八年又过了半年，和以往地方政府的投资冲动，我们在房地产上投资估算六万五千亿也不多(65000亿)。
人们对这个数字可能同样无概念。它意味着什么？那我们不妨看看另一组数字。按照财政部2007/12/19通报，2003年全年财政收入为二万亿。2005年为三万亿2006年为四点九万亿2007年为五万亿。这就是说自二零零三年到二零零七年以来，中国的全部财政收入不过最多是十五万亿。但是投入到房地产的贷款就占全国四年财政收入的一半。相反，二零零六年在教育上的投资有了很大提高后也不过二百五十三亿，医疗卫生方面的投资也不过二百二十八亿。二零零七年在房地产投资从二千亿上升到八千亿翻了四倍的前提下，教育投资也涨到一千亿，医疗卫生也涨到了六百亿，但是比较起房地产，其它行业的投资都是微不足道的。
当我们知道中国在美国房地产和证奍的投资一万亿美金，（约八万亿人民币）大副缩水，亏损三万亿人民币。中国股市使百姓亏损十四万亿人民币，我们就可知国内国外我们亏损和呆坏帐至少已达，6.5+3+14=23.5万亿人民币。这个数字即便安中央财政收入最好的年景二零零七年五万亿计算，即便我们不吃不喝，也要四至五年才能够补齐。这就是最近我们报纸杂志反复说中国金融到了最危险的时刻。这就是开发商威胁要银行死，银行却依托政府威胁要开发商破产，的危机背景。
为了验证笔者的感觉，昨日和朋友考察几处北京的楼盘，经过和销售小姐的谈判，发现楼市果然一片低迷，尽管开发商把表面上弄的热热闹闹，但是下述几个问题就暴露了开发商的无奈。
第一乡产权的房屋仅售一千八百元到二千五百元，尽管按现在法律不合规，但规矩是人定的，如果国家要保银行死开发商。让它合规就是了，土地说到底是人民的，人民买人民的土地为什么就不合法了，非要买开发商的房子才合法？这处乡房也说明，房子的造价说到底也不过1500–3000元之间。房地产商委屈地说他们不是暴利行业。那政府就是暴利行业。反正老百姓是花了二三万/平米从你们手里买来的。你们该谁死谁死，百姓反正被房市，股市坑的要钱没有了，要命还剩一条。
第二，开发商现在都在采取远期销售的策略，一处房产的小姐极力推荐她三年后的楼盘，笔者也假装饶有兴趣的和她谈着。如果要买。可打九折优惠，其实这是她在提高价格百分之十后的折扣，，另一处房产也是三年后的交房。可见开发商主要是使用客户的购房款进行滚动开发，因此交房期才会在两三年后。但是，最近一两年正是房贷引起的金融危机爆发期，买一间高风险的期房作为投资 ，没有必要。经历过海南地产危机的人都会知道危机爆发后，期房意味着什么，那就是堆臭狗屎。如果房贷危机爆发，那远期的房子成为烂尾楼。购房人就旋进无休止的官司里，到那时房地产官司不断。法不责众，法院又能如何？如此考虑还不如买二手房更靠谱。
当我们从地产资金和政策，及现状进行完论证后，我们并不能发现有任何解决的办法，当我们反复解读樊刚教授等人谈到的这场危机是必然要来的，只是何时爆发的问题而已，现在可能有些决策者有些害怕了，有的已死了，有的后悔了。但一切都晚了。
another article
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在中国如果你想查清楚某个行业数据的确很难，非一般人是看不到的，中国人更知，即便你看到了，你也不能全信，因为这些数据很多都是底下工作人员瞎编的，这点相信在中国生活的中国人都不难理解。因此笔者将从人口和房贷的角度进行分析，中国最准确的数据就是人口，
中国房地产的泡泡究竟有多大，笔者用国家公布的人口数据和银行贷款数据推算出来，因为人们都知道这些数据相对是可靠的
中国有十三亿人口，按中国社会科学院公布的中国城市化率为44%计算，城市为人口5.72亿，农村人口为7.28亿。再按农业部在八月二十八日向人大汇报工作时提供的进城务工人员2.26亿计算。真正的城市人口应该为（5.72亿-2.26亿）3.46亿。按每三人组成一个家庭计算真正城市家庭为115340000户,为记忆方便，约为1.15亿户
按照二零零四年房地产高峰论谈数据，中国城镇人口人均住房面积已达到世界中高水平，人均二十三点七平方米。农村人口居住面积为二十七点二平方米。那就是说城市人口中户均面积已达到七十二平方米，世界高生活水平的国家，如美国人均居住面积为三十平方米。户均面积也不过九十到一百平方米。（请记住这是二零零四年年初统计的数据，）
进入二零零五年到二零零七年，中国进入了房地产疯狂期。银行在三年间（2004-2007)共向开发商房贷六万七千亿。一般成为开发商自有资金不的低于20%–44%.我们即便按最低计算开发商的自有资金不会低于一万二千亿。那就是说，银行和开发商共在三年间投到地里的钱不低于七万九千亿。(相当于三年间，每天投进地理八十亿人民币，这是何等的疯狂）这么庞大的资金如果就全国房价建筑价每平米三千元计算。能盖二百六十亿平米房子，每套房按一百平米计算，能盖出二点六亿套房，按前面谈到到的城镇家庭共1.15亿户计算，如果这二点六亿套房全部卖出，每户的住房面积将达到二百七十二平米，人均居住面积九十平米，超过美国人均居住面积三倍。是世界人均居住面积最大的国家.
这笔帐从潘石屹的博文中也可看从，潘说仅二零零七年房地产的销售额就是二点九万亿，如此算来 ，自零四年后房地产的投资绝不低于七万九千亿.房地产的疯狂，很大动力来源于地方政府，正如任志强所说，没有了土地收入，各级地方政府连财政的支出都难以维系。这点笔者在生死存亡（三）还要谈及。
如果再按人均工资计算中国城镇人口月工资按二千人民币计算，美国按三千美金计算，美国人的工资是中国人的十倍，不怕不识货就怕货比货，你就能理解为什么我们政府一天到晚总是忧心重重的了，牛皮吹炸了，伟大光荣正确这回现眼了。
人们读完笔者这篇对房地产的思考后，可能还没有意识到问题的严重，笔者以前也有这种感觉，但是当我们再把股市，基金，QDII,美国房贷债券，冰灾，地震，教育，医疗，保险联合思考后，才发现我们已身处险境，生死已到最后关头，笔者将在后面的博文中慢慢道来。