Q&A about housing price in China, by Vanke (000002.SZ) Chairman Wang Shi. He wrote those Q&A in his own blog.
I put it together here because it’s a bit hard to read 7 articles separately. I left out couple tables because it’s hard to paste.
I’m interested in the Chinese housing for two reasons:
1) My wife and I are thinking about work and live in China in the future.
2) Like the Chinese stock market, the China housing market is also very interesting. I think there is a lot to learn from the leader like Vanke (how they got here, which direction are they going), either from business or social point of the view.
Q7 问：高档住宅供应少，调整的可能性不高，不是吗？
答：就本次调整而言，金融环境的变化、市场信心的起伏具有统一性，对各个细分市场都会有影响。但各个城市的各个细分市场发展阶段和供求情况有所差异，不可一概而论。一般而言，普通住宅主要是满足中等收入家庭的自住需要，这部分住房需求比较稳固，基数也比较大，我们并不认为这个市场面临较大的价格下滑风险。高档住宅供应少，早已在大家的普遍预期之内，其绝对价格已经包含了这一因素。在高档住宅供应比例保持稳定的情况下，过快的价格涨幅同样会蕴含风险。
Q6 问：工厂化生产的住宅更贵，性价比并不高，您怎么看？
答：我提出的过三、四年，是给那些不急于买房自住的家庭的建议。工厂化住宅在质量上、居住舒适度上，确实会有飞跃性的改善，这是毫无疑问的。即使我不说，未来市场也会认识到这一点。这些买房子自住的家庭，如果可以有性价比更高的选择，为什么不去选工厂化住宅呢？
大家对工厂化住宅价格有顾虑，主要是考虑到在建造成本上，目前工厂化确实要比手工建造要高一些。但三、四年之后，还会有现在的差距吗？现在农民工的工资增长很快，2006农民工的工资增长了17％（劳动与社会保障部，农村外出务工人员就业情况调查），超过了城镇家庭收入增长速度，这是前所未有的情况，对社会来说也是一个好事，农民工的收入早就应该有大幅度的增长了，他们的收入增加对很多行业都是机会。随着劳动力收入的上升，工厂化建造和手工建造的成本差距会缩小，甚至有可能出现逆转。从发达国家的经验来看，推动工厂化最主要的动力之一，就是劳动力价格的上升。
工厂化住宅成本高并不一定意味工厂化产品必须卖得更贵。工厂化住宅可以承受更低一些的利润率。从企业经营的角度看，利润率高低并不能说明你投资收益的高低。我们必须要考虑一个周转的因素，因此净资产收益率才是一个合理的衡量经营效果的指标。两年赚50%的利润和每年赚25%的利润，资产回报率是一样的。工厂化建造的周转率比手工建房要高很多，对开发企业来讲即使是利润率低一点，依然可以实现良好的投资回报。
工厂化住宅能够帮助居住舒适度的大幅度提高，入住时间更快，节省装修时间成本、反复维修成本，性价比比现在的住宅肯定要高。
Q5 问：宏观经济的紧缩政策会使房价大涨大落吗？
答：万科认为：房价的过快上涨或者大起大落对任何一方都是不利的。我们认为短期内房价超过收入水平过快上涨的现象不可持续，市场需要理性调整；但只要定价合理或者增速调整到合理趋势，市场的购买力依然很强劲。而长期来看，市场仍然处于城市化、人口红利等因素支撑的持续增长阶段。所以只要房价过快上涨的势头得到调整，至少目前来看还不用担心房价出现大起大落。
从现在的情况来看，与其说房地产市场调整影响宏观经济，不如说是宏观经济调整在规范房地产这个子市场。控制信贷、控制土地扩张规模、调整收入分配制度，都是从宏观经济的层面作出的决策。具体到房地产市场就有紧缩贷款、收紧新增用地的供应和建设住房保障体系。宏观经济局面正在越来越深入的影响房地产市场，宏观层面的平稳健康发展将有利于房地产市场的可持续增长。
Q4 问：“向政府表态，避免更严厉的政策出台”是“拐点论”的出发点，是吗?
答：拐点论并不是万科突然抛出的观点。市场会从过快上涨过渡到理性调整，这是万科反复强调过的。大家可以去看看万科07年的定期报告，特别是中期报告。里面非常明确的表明了万科的判断。我们的应对策略在根据市场发展趋势进行调整，比如在土地市场过热的时候，我们放慢了拿地的速度；比如在调整发生之后，我们部分城市的一些楼盘价格迅速调整到比周边同类楼盘低10%-15%的水平。以后万科会更加坚定、彻底的执行不囤地、不捂盘、快速开发销售的经营原则，这些都是需要付诸实际行动的，显然不仅仅是表明姿态。
会不会有更严厉的政策出台，要看现行政策的执行效果。住房是带有社 会属性的产品，政策的核心目标包括解决中低收入家庭住房问题、维护社会的稳定，也包括保持整体经济发展的稳定、保障金融安全。这些目标不达成，调控就不会停止，这不是哪个企业可以施加影响的。
Q3 问：王总提出的“拐点、不买房”是为了打击中小开发企业，实现垄断，是吗？
答：“3、4年不买房”，不是说让所有人不买房，而是让那些本来并不急于买房的消费者对未来有一个理性的预期。实际上所有人都不买房也是不可能的，因为人们不可能住到树上去，只要有更多的人要住房子，就一定会有人买房子。
如果市场真的没有人买房子，任何开发企业都会出局，万科也不例外。市场变化对所有开发企业是一视同仁的。不过，对能够正确预期到市场的变化并且快速适应的企业，是一个机会，反之是一个挑战。
这几年行业中确实有部分小开发企业因为资金不足，或者开发能力不强而退出市场。但同时我们也看到，大量新的企业进入了这个市场。比如海尔、海信、格力、长虹、国美等等。房地产行业是一个自由进出的行业，没有任何准入限制，在这样的行业怎么可能出现垄断局面呢？
行业集中度的提高并不代表房地产企业数量会减少，更不能说小企业在这个行业中就无法生存。就数量来讲，我们从美国的数据可以看到，前几大开发企业市场份额远远高于中国，但这个行业它总的企业数量比中国更多。关键在于，美国这些企业分工非常精细，各自的专业优势非常明显，除了帕尔迪、霍顿这些做全国市场和全部产品类型的，还有大量区域性的，做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。客户根据自己的需求，可
以购买不同企业的产品。国内的情况是什么呢？大部分企业的经营模式、建筑技术都非常相似，从拿地到物业服务无所不包。因此未来中小企业有它们自己的生存之道，那就是是强化分工和专注细分市场，建立自己的专业优势。
Q2: 问：“深圳房价并未下跌，说市场已经调整并不准确，王总怎么认为？
答：深圳目前的调整是比较明显的。首先成交量下滑，新房成交量从07年1月份的80万平方米，持续下降到10月份15万、11月份18万、12月份18万平方米。二手房成交量在7、8、9月份环比下降速度在26%、43%和36%，11月、12月维持在40万平方米左右，基本上是全年最低水平。
从价格来看，11月份新房销售价格环比下降13%，12月份环比下降0.4%。
在国家统计局公布的12月份房屋销售价格指数中，我们也看到，广州、深圳新房销售价格都出现了环比下降，深圳是新房、二手房环比双双下降。
Q1 问： 目前市场销售量的下降仅仅是因为银行紧缩贷款而引起的暂时现象，市场需求并没有因为价格太高而萎缩，您如何看待这种观点？
答：住房需求取决于市场上购买住房的意愿和支付能力。我从来都不怀疑未来相当长一段时期内存在大量自住、改善性的刚性购房意愿，但短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律。
2006年第四季度到2007年一二季度的房价上升，有其阶段性的原因，但2007年下半年以来的房价快速上升，只能说是一种惯性上涨，我们在刚性需求、供给方面看不到可以长期支撑这种上涨速度的理由，市场出现调整是正常的。
银行贷款门槛提高固然会提高一些购房成本，如果说前期上涨速度是可以长期维持，我相信以目前贷款成本提高的幅度，不可能造成深圳、广州等城市销售量如此大幅度的下降。反过来，如果说银行紧缩贷款造成了市场购买力的暂时消失，那么除非银行再放开贷款，否则这些购买力就不会恢复，即使开发企业降价也不会刺激购买力的迅速提升。但我们也看到，只要定价合理，市场的。反应还是很积极的。
由此可见，按揭政策变化对需求有相当影响，但市场的内在规律起着决定性作用。